La realizzazione di opere edilizie su terrazzi o giardini, in particolare di casette in legno, è un tema ricorrente che solleva numerosi interrogativi in ambito condominiale e urbanistico. Spesso, ciò che può sembrare un innocuo ripostiglio per attrezzi può configurarsi come un abuso edilizio se non rispetta la complessa normativa vigente.
Questo articolo esamina in dettaglio i requisiti legali, le autorizzazioni necessarie e le implicazioni giuridiche, compresi i recenti chiarimenti della Corte di Cassazione riguardo interventi su parti comuni, per chi intende installare una casetta in legno su un terrazzo privato all'interno di un condominio.
Autorizzazioni necessarie per la costruzione di una casetta in legno
Per costruire una casetta in legno, servono specifici permessi e/o condizioni. Ogni opera di tipo edilizio, ivi compresa, pertanto, la casetta prefabbricata in legno, sia essa fissata su fondazioni stabili ovvero amovibili, senza fondamenta ed autoportanti, deve essere realizzata nel rispetto della normativa vigente al momento della sua costruzione.
La regola generale vuole che qualsiasi opera edilizia (quindi anche casette in legno, casette da giardino, bungalow in legno, chalet in legno, garage in legno e casette prefabbricate) necessita della richiesta del Permesso di Costruire o della presentazione di una DIA (Denuncia di Inizio Attività) al Comune redatta da un tecnico abilitato (Geometra, Architetto, Ingegnere), sia che si tratti di un opera precaria semplicemente poggiata sul terreno (recinzione con paletti, box prefabbricato in legno o lamiera posato in cortile, tende para sole, pollaio per le galline, Casette in legno, ecc.) sia tanto più se l’opera è fissata su fondazioni fisse (tettoia, box in cemento armato ecc.).
La normativa nazionale e locale
Ogni Comune ha un suo Regolamento Edilizio pertanto molto dipende dal luogo in cui l’opera deve essere realizzata. Qualora, tuttavia, quest’ultime fonti non contengano alcuna specifica disposizione al riguardo, occorrerà far riferimento al D.P.R., 6 giugno 2001, nr. 380 - Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.
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In particolare viene in rilievo l’art. 6, il quale disciplina l’attività edilizia libera, elencando, al primo comma, una serie di interventi per l’esecuzione dei quali non è richiesto alcun titolo abilitativo. L’elenco è stato ulteriormente dettagliato dal Dm 2 marzo 2018, intitolato, per l’appunto, “Approvazione del glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222”. Sulla base di tale glossario le casette rientrano tra le “aree ludiche ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici”. Più precisamente, le casette vengono classificate quale ripostiglio per attrezzi o manufatto accessorio, così come citato al nr. 48.
Tuttavia, anche se le dimensioni, lorde, fanno capire che è un mini riparo per giocattoli a cianfrusaglie varie, in legno, amovibile, personalmente posso essere d'accordo che stante le dimensioni sia superfluo considerarlo, ma se le norme non lo consentono è un abuso edilizio di quali le dimensioni siano. Un mio vicino ha ricevuto dal Comune un ordinanza di demolizione di un fatiscente cassone per riparare il taglia erba posto in giardino mascherato da una siepe. Se il comune contesta deve anche dare gli estremi della norma che vieta quel manufatto.
Chiusure e strutture assimilabili
La chiusura di un terrazzo costituisce un intervento edilizio che richiede il permesso di costruire da parte del Comune, dietro pagamento della relativa imposta di concessione. Si tratta infatti di uno spazio vivibile e ampio, che modifica definitivamente la struttura dell’area in questione. La giurisprudenza ritiene obbligatorio il permesso di costruire anche per la chiusura dei balconi, ben più piccoli del terrazzo.
Per evitare di dover chiedere il permesso di costruire, bisognerebbe sterzare verso un pergolato o una pergotenda in quanto rientranti nell’edilizia libera. Si tratta di strutture costituite da due o quattro travi in legno verticali su cui si appoggia una copertura mobile, costituita rispettivamente da piante rampicanti o da stoffa retraibile.
Il rapporto con il condominio
Qualora il terrazzo e/o il giardino nel quale si vuole installare la casetta di legno sia inserito all’interno di un complesso condominiale, subentrano ulteriori regole ed adempimenti da seguire. In primis bisognerà controllare se il regolamento condominiale contenga o meno eventuali divieti di costruire, che siano stati approvati all’unanimità dall’assemblea dei condòmini. Se il giardino è condominiale di solito il Comune chiede che il Condominio dia l'assenso al progetto presentato con la DIA (qualsiasi opera non interna potrebbe "imbruttire il fabbricato" a detta dei condomini).
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Nel caso in cui il Comune non lo richieda l’assenso dei condomini è comunque consigliabile sottoporre il progetto all’approvazione degli agli altri condomini facendo mettere per iscritto l’assenso della maggioranza questo per prevenire problemi in futuro.
Divieti e limiti dell'articolo 1102 c.c.
In linea generale, ciascun condomino è libero di eseguire interventi sulla proprietà individuale senza dover chiedere il permesso al condominio, premurandosi solo di informare di ciò l’amministratore. Tuttavia, l’art. 1102 c.c. non solo impone al condomino intenzionato a costruire la casetta di legno di darne preventiva notizia all’amministratore onde consentirgli di riferirne in assemblea; altresì vieta al condomino di procedere alla costruzione dell’opera, allorquando la stessa rechi danno alle parti comuni ovvero determini un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Tali verifiche dovranno venir compiute dal tecnico incaricato del progetto della casetta.
Nel caso di danno alla stabilità, basterà una relazione di un tecnico (ad esempio, un ingegnere) che possa garantire sulla bontà dell’intervento e sull’assenza di pregiudizi per il condominio. Nel caso di alterazione del decoro architettonico, invece, bisogna evitare di modificare la sagoma del palazzo e di creare storture con l’estetica della facciata (anche se si tratta di una facciata che affaccia su una corte interna). Il che è molto probabile che avvenga nel caso della realizzazione di una casetta in legno, a meno che non si tratti di un manufatto di modeste dimensioni, tanto da non essere visibile. L’unico modo per superare questo problema è ottenere l’autorizzazione da parte dell’assemblea.
Il ruolo del regolamento condominiale
Il regolamento condominiale, se di natura contrattuale (ovvero approvato all'unanimità da tutti i condomini o predisposto dall'unico proprietario), può determinare restrizioni alle facoltà spettanti ai condomini relativamente alle proprietà esclusive. È fondamentale indagare se il Condominio avesse fornito la prova della natura contrattuale del regolamento.
Con la Sentenza n. 19209/2011, la Suprema Corte ha dichiarato fondato il ricorso di un condomino, cassando la sentenza impugnata e rinviando, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d'appello di Roma, in quanto la motivazione sul punto della sentenza impugnata assumeva per dimostrato ciò che il motivo di gravame poneva in discussione, ovvero che il regolamento condominiale avesse natura contrattuale, o perchè predisposto dall'unico proprietario, o perchè formato con il consenso unanime della totalità dei condomini. L'affermazione della giudice di appello sul punto si caratterizza per la sua astrattezza, nel senso che non risulta dimostrata la fonte contrattuale e pertanto vincolante del regolamento condominiale.
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Impatto sui vicini: diritto all'affaccio e al panorama
Ultimo ma non minore problema è il rapporto con il condomino del piano sovrastante che, proprio per via dell’elevazione di una costruzione perderebbe il suo diritto all’affaccio e al panorama. Quanto poi ai rapporti con eventuali condòmini che si trovino nel piano sovrastante il proprio giardino ovvero che abbiamo finestre dirette verso lo stesso, l’art. 907 c.c. si applica per la regolamentazione delle distanze delle costruzioni e delle vedute.
La "terrazza a tasca": un caso emblematico di intervento su parte comune
La questione della "terrazza a tasca" è un esempio significativo di come gli interventi su parti comuni, come il tetto condominiale, possano generare dispute legali e richiedano un'attenta valutazione delle condizioni e dei permessi.
Cos'è la terrazza a tasca e perché fa discutere
Il terrazzo a tasca è una tipologia di terrazzo che viene realizzata incassata nella copertura a falda inclinata e accessibile dagli ambienti sottotetto, delimitata da parapetto e spallette perimetrali, spesso non visibile dal basso. Per molto tempo la giurisprudenza ha negato la legittimità del comportamento del condomino proprietario del sottotetto che, demolendo una parte del tetto condominiale, realizzava una cosiddetta “terrazza a tasca”. Si riteneva infatti che tale trasformazione della copertura comune fosse illecita, non potendo essere invocato l’art.1102 cod. civ. secondo cui ciascun partecipante al condominio ha la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà.
L'evoluzione della giurisprudenza: dalla tesi tradizionale al nuovo orientamento
La giurisprudenza per molto tempo, pur ammettendo che sono legittimi, ai sensi dell’art.1102 cod. civ., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, sia l’uso più intenso del bene, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, non ha ritenuto legittima la trasformazione - anche solo di una parte - del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino. In altre parole la sostituzione ad opera del proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale del tetto con una diversa copertura (terrazza) che, pur non eliminando l’assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso, valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell’autore dell’opera, costituirebbe alterazione della cosa comune e non potrebbe considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano.
Recentemente, però, questa “granitica” posizione della giurisprudenza è stata messa in dubbio da un’altra opinione giurisprudenziale che, tenendo conto dello sviluppo delle esigenze abitative e valorizzando la proprietà esclusiva, ammette, entro precisi limiti, la sostituzione ad opera del singolo condomino di porzioni dell’originaria copertura con altra strutturalmente e morfologicamente differente. Una storica sentenza della Cassazione ha suggerito una rilettura dell’art.1102 cod. civ., che tenendo conto dello sviluppo delle esigenze abitative e valorizzando la proprietà del singolo, ammettesse quelle modifiche che costituiscono uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.
In ogni caso secondo questo orientamento - che è seguito dalle più recenti decisioni - non è funzionalmente alterata la destinazione del tetto se alla falda si sostituisce un’opera di isolamento e coibentazione inserita nel piano di calpestio. In altre parole il diritto di uso comune della copertura condominiale va tutelato in relazione al suo obiettivo contenuto o, meglio, alla sua funzione di copertura e protezione dell’edificio, non rilevando che in luogo dell’originaria copertura ve ne sia una strutturalmente e morfologicamente differente (Cass., sent. 25 gennaio 2018, n. 1850).
Come difendere i propri diritti in CONDOMINIO | Avv. Angelo Greco
Giurisprudenza favorevole e contraria alla terrazza a tasca
Trasformazione legittima
- Cass., sent. 29 gennaio 2021, n. 2126: Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali.
- App. Genova, sent. 3 giugno 2020: In tema di innovazioni e modifiche, il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti - da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motivazione - che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso.
Trasformazione non legittima
- Consiglio di Stato |Sezione 6 |Sentenza | 13 marzo 2023 | n. 2618: Questa è la pronuncia più recente che ho trovato in materia di liceità o meno della terrazza a tasca senza il consenso del condominio, interessante anche se affronta il problema dal punto di vista amministrativo. In prima approssimazione va innanzitutto richiamato il principio generale secondo il quale il lastrico solare e il tetto sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile. Non esiste, pertanto, un diritto assoluto di realizzare il terrazzo a tasca.
- Cass. civile, sez. II, 15/06/2020, n. 11490: Ove il proprietario dell’ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con destinazione ad uso esclusivo, siffatta modifica integra una utilizzazione non consentita delle cose comuni e, dunque, una innovazione vietata, giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l’appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà individuale, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini.
- Cass. civile, sez. II, 11/09/2017, n. 21049: Il consenso all’alterazione della struttura del tetto di un edificio condominiale, mediante la creazione di una terrazza “a tasca”, a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva, deve essere espresso con un atto avente la forma scritta ad substantiam, trattandosi di consenso alla realizzazione di un’innovazione sulla cosa comune.
Consigli pratici e il parere dell'esperto
Non è facile per un semplice cittadino districarsi nel ginepraio di leggi, norme e regolamenti. Le risposte che ti possiamo dare non possono essere esaustive perché non si conoscono le norme del tuo comune. Per sapere cosa fare basta leggere cosa scrivono il regolamento edilizio, le norme tecniche dello strumento urbanistico e io leggerei anche il regolamento d'igiene del tuo comune per eventuali norme estranee al regolamento e inserite.
Caro collega qui non è tanto importante il fatto dei pareri discordi, ma sai meglio di me, che le persone o per ignoranza o in malafede, tendono sempre a sminuire i problemi. Allora vedi che lo “sgabuzzino” sulla terrazza ti dicono che non c'è bisogno di nulla, che il locale di sgombero in giardino in pannelli gregati è una sciocchezza, e non ha bisogno di niente, che lo spostamento dei tramezzi, e qualche volta dei muri portanti si fa senza problemi. A cui si aggiunge la nostra mancanza di coraggio nel dirgli la verità. Risultato, sequestri, falsi in documenti pubblici, atti notarili bloccati, controversie anche penali per abusi edilizi. Il problema più grosso e qualche volta insormontabile che trovo nella professione, è trovare un cliente collaborativo, disposto davvero a mettersi in regola. Per essi è tutto facile, tutto una sciocchezza. Quando sono poi gli altri nei guai, allora sì che li senti abbaiare al chiar di luna contro gli altri rei di tutto.
Concordo con quanto scrive "domenico10". Per quanto noi tecnici potremmo renderci utili, si ricordi che è sempre un forum, ove ognuno di noi parla per conoscenza dei regolamenti e norme edilizie dei comuni ed enti vari frequentati. E nonostante si parli di regolamenti unici e altre scemenze simili, solo uno studio preliminare delle norme tecniche e dello strumento urbanistico vigente può fare chiarezza. In alternativa fai un'istanza scritta all'U.T. e non mi fiderei neppure della parola dei tecnici del comune, salvo che lo mettano per iscritto. Se la persona incaricata ti darà parere favorevole, debbo richiedere un qualche documento scritto e timbrato? Sì, ne "diventa" anche il responsabile.
Riepilogo dei requisiti per la realizzazione di casette e strutture simili
| Caratteristica dell'Opera | Tipo di Permesso/Autorizzazione Richiesta | Note e Riferimenti Normativi |
|---|---|---|
| Casetta in legno fissata su fondazioni stabili | Permesso di Costruire o SCIA | Generalmente considerata opera edilizia permanente. D.P.R. 380/2001, Regolamenti Edilizi Comunali. |
| Casetta in legno amovibile, senza fondamenta | Permesso di Costruire o SCIA (spesso necessaria) | Anche se amovibile, può alterare lo stato dei luoghi. Valutare Regolamento Edilizio e destinazione d'uso. |
| Casetta classificata come ripostiglio attrezzi (Dm 2018) | Attività edilizia libera (solo se rispetta specifiche condizioni) | Deve essere di modeste dimensioni e non alterare volumetria o decoro. Glossario Dm 2 marzo 2018, Art. 6 D.P.R. 380/2001. |
| Installazione in un contesto condominiale | Informare Amministratore, controllo Regolamento Condominiale | Verificare divieti (se Regolamento contrattuale e unanime). Art. 1102 c.c. |
| Opera che pregiudica stabilità/sicurezza edificio | Relazione tecnica asseverata da professionista | Assolutamente vietata senza adeguate garanzie. Art. 1102 c.c. |
| Opera che altera il decoro architettonico | Autorizzazione dell'Assemblea Condominiale (preferibile) | Se visibile e modifica l'estetica, necessaria. Art. 1102 c.c. |
| Opera che impedisce l'affaccio/panorama dei vicini | Rispetto delle distanze legali e diritto di veduta | Riferimento all'Art. 907 c.c. e norme sulle distanze. |