L’installazione di un ascensore permette di agevolare l’accesso a un edificio, in particolare da parte di disabili o da parte di chi, per varie ragioni, riscontrerebbe delle difficoltà, pensiamo a persone anziane o che soffrono di difficoltà motorie, anche temporanee. Chi ha intenzione di installare un ascensore esterno - opzione scelta ad esempio quando non è possibile collocarlo all’interno - probabilmente si domanda quali siano le regole da rispettare, se ci siano dei permessi da richiedere e come si realizza questo tipo di impianto in un contesto condominiale. L’installazione di un ascensore esterno può essere quindi un’opportunità importante per favorire l’accesso a un edificio. L’ascensore esterno consente di superare le barriere architettoniche in maniera funzionale e veloce.
Spesso infatti, gli ascensori condominiali esterni e i mini-ascensori per la casa, vengono installati in edifici già esistenti, progettati sino agli anni ’50, ’60 e ’70 in assenza di indicazioni chiare sulla necessità di abbattimento delle barriere architettoniche. L'ascensore rappresenta uno degli elementi più importanti e discussi all’interno dei condomìni moderni. Non si tratta solo di un semplice mezzo di trasporto verticale, ma di un vero e proprio servizio che incide sulla qualità della vita quotidiana dei residenti, sull’accessibilità degli spazi comuni e persino sul valore degli immobili.
La Scelta della Struttura in Legno per l'Ascensore Esterno
L’edilizia in legno si è sviluppata enormemente negli ultimi anni e ora sta vivendo un vero e proprio boom. Ciò rende possibili nuove soluzioni. Per motivi di protezione antincendio, le pareti in legno del vano sono completamente rivestite con pannelli in gesso fibroso. Per impedire che gli elementi si rompessero quando si piegano durante il sollevamento, è opportuno lasciare appositamente dei giunti aperti tra i pannelli in gessofibra. Per evitare che i residenti dell’edificio siano disturbati dal rumore dell’ascensore, il vano è indipendente, senza punti di contatto con il resto dell’edificio. Il miniascensore esterno è la soluzione migliore per abbattere le barriere architettoniche quando lo spazio all’interno di un piccolo condominio o di un’abitazione su più livelli non consente l’installazione di un ascensore.
Normativa di Riferimento per l'Installazione di un Ascensore
L’installazione di ascensori in condominio in Italia è regolata da una serie di normative nazionali e comunitarie che disciplinano sia gli aspetti tecnici che quelli procedurali e di sicurezza.
Principali Normative e Articoli del Codice Civile
- D.P.R. 162/1999: È il regolamento fondamentale che disciplina la costruzione, installazione, messa in esercizio, controllo e manutenzione degli ascensori. È stato modificato dal D.P.R. 23/2017 per adeguarsi alla direttiva europea 2014/33/UE sugli ascensori e i loro componenti di sicurezza.
- D.P.R. 23/2017: Regolamento concernente le modifiche al D.P.R. 162/1999 per l’attuazione della direttiva 2014/33/UE relativa agli ascensori ed ai componenti di sicurezza degli ascensori nonché per l’esercizio degli ascensori.
- D.M. 236/1989: Disciplina specificamente l’abbattimento delle barriere architettoniche e fornisce indicazioni tecniche per l’accessibilità degli ascensori.
- Codice Civile: Regola le innovazioni in condominio, inclusa l’installazione di ascensori, prevedendo le maggioranze necessarie in assemblea condominiale per approvare l’opera e stabilendo limiti quali il rispetto della stabilità, sicurezza, decoro architettonico e pari uso delle parti comuni.
- Articolo 1124 c.c.: Riguarda la manutenzione e la sostituzione delle scale e degli ascensori. Stabilisce che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa per tali interventi è ripartita tra i condomini per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
- Articolo 1117 c.c.: Include l’ascensore tra le parti comuni del condominio, in quanto strumentale all’uso comune dell’edificio.
- Articolo 1102 c.c.: Disciplina l’uso della cosa comune e si applica anche all’ascensore, stabilendo che nessun condomino può alterare la destinazione d’uso o impedire agli altri condomini di farne uso, salvo limiti previsti dal regolamento condominiale.
- Articolo 1136 c.c.: Riguarda le maggioranze necessarie per le deliberazioni condominiali, che possono essere rilevanti nelle decisioni relative all’installazione o modifica dell’ascensore.
Permessi e Autorizzazioni Necessarie per l'Ascensore Esterno
Per installare un ascensore in condominio, è fondamentale valutare quali permessi edilizi siano necessari, in base al tipo di intervento e alla posizione dell’ascensore.
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Come riporta la testata La Legge per Tutti, secondo il recente indirizzo giurisprudenziale - in particolare facciamo riferimento alla sentenza n.388/2021 emessa dal Tar della Lombardia - non sarebbe necessario un permesso di costruire per installare un ascensore esterno, ma sarebbe sufficiente la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Questo genere di intervento, infatti, viene considerato come la realizzazione di un volume tecnico che serve ad apportare un’innovazione all’edificio. Dunque, non rappresenterebbe una costruzione strettamente intesa. Secondo il Tar, infatti, l’impianto elevatore esterno costituisce un mero volume tecnico (non modifica quindi la volumetria dell’immobile) che non crea un autonomo carico urbanistico.
In genere quindi, per poterlo installare, è necessario presentare la CILA, la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata e ottenere il permesso di costruire. La CILA non è l’unico documento da presentare quando il mini ascensore esterno deve essere posizionato su una delle facciate dell’edificio visibili dallo spazio pubblico.
Se l’edificio non è soggetto a tutela monumentale, bisogna presentare al Comune in via telematica la relazione paesaggistica redatta da una figura abilitata e l’Autorizzazione Paesaggistica Semplificata (DPR 31/2017). Se, invece, si tratta di un edificio di interesse storico-artistico, soggetto a tutela monumentale, bisogna chiedere un’ulteriore autorizzazione, presentando il progetto alla Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio competente, che entro 120 giorni deve valutarlo e dare il suo parere. In questo caso, oltre alla predisposizione della CILA, per poter installare il mini ascensore esterno bisogna prima aspettare che la Soprintendenza dia il suo nulla osta.
Installazione dell'Ascensore in Contesto Condominiale
Un altro tema interessante riguarda la maggioranza che serve per approvare l’installazione di un ascensore esterno in un contesto condominiale. Questo tipo di intervento, trattandosi di un’innovazione, necessiterebbe di una delibera sostenuta da un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condòmini e i due terzi del valore del condominio.
Maggioranze e Condizioni
- Delibera assembleare: Per procedere all’installazione, è necessario che l’assemblea condominiale approvi il progetto con una maggioranza qualificata. Di norma, questa maggioranza è rappresentata dalla metà dei partecipanti che detengano almeno il 50% del valore dell’edificio, o due terzi dei presenti, come stabilito dall’articolo 1136 del Codice Civile. Se l’installazione è finalizzata all’abbattimento delle barriere architettoniche, la maggioranza richiesta è ridotta: in prima convocazione serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, mentre in seconda convocazione può essere sufficiente un terzo del valore.
- Diritto dei singoli condomini: Un singolo condomino, o un gruppo di condomini, ha il diritto di installare un ascensore a proprie spese per rendere il proprio appartamento accessibile e per eliminare eventuali barriere architettoniche. Questa installazione può avvenire anche senza il consenso dell’assemblea, a condizione che non interferisca con l’uso delle parti comuni e non comprometta il decoro o la stabilità dell’edificio. Nel caso in cui la maggioranza dei condomini si opponga all’installazione del miniascensore, la legge prevede che chi è a favore dell’intervento possa eseguire i lavori a sue spese, dopo aver informato l’assemblea condominiale. Le spese relative all’installazione, così come alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore, sono a carico esclusivo del condomino che ha richiesto l’opera, che ne assume anche la responsabilità.
- Limiti e vincoli: L’installazione dell’ascensore, tuttavia, non deve rendere parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento (anche di un solo condòmino) e nemmeno pregiudicare la stabilità, la sicurezza o alterare il decoro architettonico dello stabile. In questi casi, infatti, anche un solo condòmino potrebbe opporsi alla delibera dell’assemblea per farla annullare dal giudice. In situazioni simili, però, secondo il principale orientamento della giurisprudenza, in genere si cerca di trovare un equilibrio tra gli interessi delle parti coinvolte che tenga conto di questioni prioritarie come appunto l’abbattimento delle barriere architettoniche, come si evince da varie sentenze in merito. L’installazione dell’ascensore può essere vietata solo in caso di danni ai beni tutelati, come gli edifici vincolati per valore storico o paesaggistico.
Pillole di condominio - Quale maggioranza per installare un ascensore?
Distanze da Rispettare e Deroghe per le Barriere Architettoniche
Un’altra questione di rilievo riguarda le distanze da rispettare rispetto alle proprietà contigue. Gli interventi che permettono di abbattere le barriere architettoniche possono infatti essere effettuati in deroga delle norme sulle distanze stabilite dai regolamenti edilizi (art. 79 del D.P.R. n. 380/2001).
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Inoltre, dato che l’installazione di un ascensore rientra fra le opere per l’eliminazione delle barriere architettoniche, non è soggetta ai limiti previsti dall’art. 9 del D.M. 1444/1968 sulle distanze minime tra fabbricati e può essere realizzata anche in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di 3 metri di cui agli articoli 873 e 907 del Codice civile (art. 79 del D.P.R. 06/06/2001, n. 380). Significa che non si possono costruire ostacoli che riducono l’illuminazione all’interno degli appartamenti o che impediscono di aprire le finestre e di sporgersi.
La Corte di Cassazione ha chiarito che la deroga prevista dall’art. 3 L. 13/1989 (deroga alle distanze per opere dirette all’eliminazione delle barriere architettoniche) si applica solo in caso di edifici condominiali e quando non riguarda edifici e fondi di proprietari distinti perché viene a mancare la presenza di un bene comune o di un interposto spazio comune. In questi casi, la deroga non vale e bisogna rispettare le distanze definite dalla legge. Infine, dato che il comma 3 dell’art. 77 del D.P.R. 380/2001 - secondo cui la realizzazione dell’ascensore è da prevedere nei fabbricati con più di tre livelli fuori terra -, non stabilisce un obbligo di costruzione all’interno o all’esterno della sagoma dell’edificio, le persone interessate hanno la libertà di valutare come procedere, a patto che la loro scelta sia presa nel rispetto delle prescrizioni sulle distanze fissate dall’art. 79 del D.P.R.
Requisiti Tecnici e Dimensioni per l'Accessibilità
Ai sensi dell’art. 8, punto 8.1.12 del D.M. 236/1989, gli ascensori devono rispettare specifici requisiti dimensionali e funzionali per garantire l’accessibilità.
| Tipo di Edificio | Profondità Cabina (min) | Larghezza Cabina (min) | Larghezza Porta (min) | Piattaforma Anteriore (min) |
|---|---|---|---|---|
| Nuova costruzione non residenziale | 1,40 metri | 1,10 metri | 80 cm | 1,50 x 1,50 metri |
| Nuova costruzione residenziale | 1,30 metri | 0,95 metri | 80 cm | 1,50 x 1,50 metri |
| Adeguamento edifici esistenti | 1,20 metri | 0,80 metri | 75 cm | 1,40 x 1,40 metri |
Tutte le porte - di cabina e di piano - devono essere a scorrimento automatico. Solo negli edifici esistenti, per motivi tecnici, può essere installata una porta a battente, purché dotata di apertura automatica. Le porte devono restare aperte per almeno 8 secondi e non devono chiudersi prima di 4 secondi. L’ascensore deve fermarsi ai piani con un sistema di autolivellamento, che garantisca una tolleranza massima di ±2 cm. Inoltre, la cabina deve rimanere chiusa durante la sosta ai piani.
La bottoniera di comando, sia interna che esterna, deve essere posizionata ad un’altezza tra 1,10 e 1,40 metri. Nei tre casi (nuovi edifici residenziali, non residenziali e adeguamenti), la bottoniera interna va installata su una parete laterale, ad almeno 35 cm dalla porta. All’interno della cabina devono essere presenti un campanello d’allarme, un citofono (posto ad un’altezza tra 1,10 e 1,30 metri), una luce d’emergenza con almeno 3 ore di autonomia. I pulsanti devono avere numerazione in rilievo e scritte in Braille, e accanto alla bottoniera esterna va installata una targhetta in Braille con l’indicazione del piano. Inoltre, deve esserci un segnale acustico per segnalare l’arrivo dell’ascensore al piano e, se possibile, l’installazione di un sedile ribaltabile con ritorno automatico.
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Agevolazioni Fiscali per l'Installazione di Ascensori
Come per altri interventi di tipo edilizio, anche la realizzazione di un ascensore esterno può beneficiare di alcune agevolazioni. L’intervento, valido fino al 31 dicembre 2025, consiste in una detrazione pari al 75% da calcolare su un massimale di spesa diverso in base al tipo di edificio (la detrazione, in questo caso, viene suddivisa in 5 rate annuali dello stesso importo), inoltre per poterne usufruire, l’opera deve rispettare i requisiti previsti dal D.M. n. 236/1989. Si può risparmiare ulteriore denaro grazie alle detrazioni IRPEF fino al 50% sulle opere di ristrutturazione. Per abbassare ulteriormente la spesa si possono installare mini ascensori esterni panoramici.
Procedura Dettagliata per l'Installazione di un Ascensore in Condominio
L’installazione di un ascensore in un condominio è un processo che richiede attenzione a vari aspetti legali, tecnici e amministrativi. Per garantirne la buona riuscita, è fondamentale seguire una procedura ben definita, che coinvolge tutti i condomini e rispetta le normative edilizie in vigore.
- Verifica preliminare e valutazione della fattibilità
Il primo passo consiste nella valutazione della fattibilità tecnica dell’installazione. È importante considerare diversi fattori, come lo spazio disponibile all’interno dell’edificio, la struttura esistente e la conformità alle normative tecniche e di sicurezza. Una corretta valutazione preliminare è essenziale per capire se l’installazione è possibile, senza compromettere la sicurezza e l’accessibilità dell’edificio. - Richiesta e convocazione dell’assemblea condominiale
Una volta verificata la fattibilità del progetto, l’amministratore deve convocare un’assemblea condominiale, in cui sarà discusso il piano di installazione dell’ascensore. Durante l’assemblea, l’amministratore presenterà il progetto, includendo il budget previsto per i lavori. L’approvazione dell’installazione richiede una maggioranza qualificata, come stabilito dall’art. 1136 del Codice Civile, ovvero almeno la metà dei partecipanti che rappresentino almeno due terzi del valore dell’edificio. Se l’installazione è necessaria per l’abbattimento delle barriere architettoniche, la maggioranza richiesta può essere ridotta, come previsto dall’art. 1120 c.c. - Delibera assembleare o iniziativa del singolo condomino
Nel caso in cui l’assemblea approvi la proposta, si procederà con la redazione del progetto esecutivo, l’ottenimento delle autorizzazioni edilizie e l’affidamento dei lavori a ditte specializzate. Tuttavia, se l’assemblea non prende una decisione entro tre mesi dalla richiesta formale di un condomino con disabilità, quest’ultimo ha il diritto di procedere con l’installazione dell’ascensore a proprie spese, purché rispetti i limiti relativi all’uso delle parti comuni e non danneggi o pregiudichi gli altri condomini. - Ottenimento delle autorizzazioni e permessi
Prima di avviare i lavori, è necessario ottenere le autorizzazioni edilizie appropriate, come la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o il permesso di costruire, in base alla tipologia di intervento. Il progetto deve essere conforme alle normative urbanistiche, di sicurezza e di accessibilità previste dalle leggi locali. È fondamentale che tutte le pratiche burocratiche siano regolari per evitare problematiche legali in futuro. In tutti i casi, comunque, prima di affrontare un’opera di questo tipo è fondamentale affidarsi a professionisti per ricevere una consulenza tecnica in merito alle pratiche da svolgere, al rispetto di tutte le normative, alla necessità di richiedere eventuali permessi specifici e alla presenza di possibili vincoli di carattere paesaggistico, storico e artistico. - Installazione e collaudo
L’installazione dell’ascensore deve essere affidata a ditte specializzate e abilitate, che forniranno la dichiarazione di conformità a norma di legge. Una volta completati i lavori, l’ascensore dovrà essere sottoposto a collaudi e verifiche tecniche secondo quanto previsto dal D.P.R. 162/1999 e dal D.P.R. 23/2017. La messa in esercizio dell’ascensore deve essere comunicata al Comune entro 60 giorni dalla sua installazione. Quando lo spazio all’interno di un piccolo condominio o di un’abitazione su più livelli non consente l’installazione di un ascensore, il miniascensore esterno è la soluzione migliore per abbattere le barriere architettoniche. - Manutenzione obbligatoria
Per garantire il corretto funzionamento e la sicurezza dell’ascensore nel tempo, è fondamentale stipulare un contratto di manutenzione con una ditta qualificata. La manutenzione periodica è obbligatoria per legge e serve a evitare guasti e incidenti, assicurando che l’ascensore continui a rispettare tutte le normative di sicurezza e accessibilità.
Il preventivo per acquistare e installare un elevatore da esterno viene personalizzato in base alle effettive caratteristiche dell’immobile. Tuttavia ci sono alcuni elementi validi per tutte le circostanze che è utile tenere in considerazione perché contribuiscono a definire quale sia l’investimento finale dei lavori. Il consiglio è di valutare il preventivo considerando anche l’arricchimento del valore globale dell’immobile, una volta completati i lavori.